Le bail commercial fait partie du fonds de commerce. Il assure au locataire une certaine tranquillité sur la durée et les conditions dans lesquelles il pourra exercer son activité dans un local.
Le droit au bail constitue pour la plupart des commerçants l’élément principal du fonds. Le commerçant n’est en effet que rarement propriétaire de l’immeuble dans lequel il exploite son fonds de commerce. Il occupe donc celui-ci dans le cadre d’un contrat : le contrat de bail, à distinguer des baux d’habitation puisque ce dernier n’entraîne pas de dépendance économique.
Jusqu’à la fin de la première guerre mondiale, il n’y avait pas de différence entre un bail pour un commerçant et un bail pour un particulier. A l’arrivée du terme, rien n’obligeait donc le bailleur à renouveler le contrat. Il pouvait ainsi louer plus cher le même local à un autre commerçant, celui-ci récupérant au passage une bonne partie de la clientèle de son prédécesseur.
Une première protection pour les commerçants fût adoptée en 1926, puis un régime clairement favorable au locataire avec le décret du 30 septembre 1953, qui deviendra le texte de base. Il a souvent été modifié par la suite, mais toujours dans l’intérêt du locataire.
L’article 145-15 du Code de Commerce prononce la nullité de toute convention qui aurait pour effet de faire échec au droit de renouvellement. Il est donc difficile, voir impossible pour un propriétaire de ne pas accorder au locataire les divers droits auxquels il peut prétendre. Pour que le décret du 30 septembre 1953 s’applique, il faut réunir 4 conditions :
Le bail commercial ne peut s’appliquer qu’aux locations d’immeubles ou de locaux bâtis, et aux terrains nus si le locataire, avec l’accord du propriétaire, s’engage à construire un local commercial.
Il s’agit donc d’un lieu clos et couvert de dimension suffisante pour y exercer son commerce.
Exemple : Un fleuriste s’était vu offrir par une convention avec un supermarché le droit de vendre ses fleurs dans un espace de taille et de lieu variant suivant les saisons, le tout dans la galerie commerciale. A la fin de cette convention, il n’a pas eu droit au renouvellement car il n’avait pas d’accès libre (dépend des horaires d’ouverture du magasin) et il ne possède pas de clientèle propre. Surtout, comme l’emplacement était indéterminé, il n’avait pas d’assise territoriale, il n’y a donc pas lieu pour un bail commercial.
L’article L 145-2 a étendu le bénéfice du bail commercial aux :
De manière générale, on peut dire que le local doit permettre au locataire d’exploiter une clientèle commerciale que le non renouvellement du bail risque de lui faire perdre.
La non exploitation du fonds est donc un motif grave et légitime qui permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail. Toutefois cette sanction ne peut jouer qu’un mois après que le locataire ait été mis en demeure de reprendre l’exploitation (art. 145-17).
Le contrat de bail est une convention de nature juridique bien déterminée. Il n’y a donc pas d’ambiguïté sur ce point, même si le contrat de bail peut-être écrit ou oral.
Certaines conventions sont exclues du bail commercial :
En effet, la situation personnelle des parties peut empêcher l’application du statut des baux commerciaux.
1) Qualité du locataire
Le locataire peut être privé intuitu personae du bénéfice du statut, ce
qui le place dans une situation d’infériorité par rapport à ses
concurrents.
Les étrangers n’ont pas le droit au renouvellement, sauf s’ils ont la
qualité d’ancien combattant, s’ils ont un enfant français ou qu’il y ait
réciprocité de ce droit dans leur pays. Ceci ne s’applique pas aux
ressortissants européens.
2) Qualité du bailleur
Il est possible que le locataire se voit refuser le droit au renouvellement
parce que le propriétaire est :
De manière générale, il faut retenir l’idée que le locataire commerçant jouit de droits plus étendus que le locataire à usage d’habitation, mais en contre partie il paye un loyer plus élevé.
Il faut ajouter que ces règles sont dérogatoires et que les parties peuvent ajouter diverses clauses dans les statuts comme l’autorisation de la sous-location par exemple.
La durée minimum d’un bail est de 9 ans, mais le locataire, lui peut mettre un terme au contrat tous les 3 ans. Il doit prévenir le propriétaire au moins 6 mois à l’avance. Il est de plus en plus habituel de trouver des baux avec une clause permettant la résiliation unilatérale annuelle, et non plus triennale.
Le propriétaire a bien sûr tout intérêt à définir précisément l’activité du commerce dans le bail, afin d’éviter toute mauvaise surprise. Cependant, depuis la loi du 12 mai 1965, le locataire peut plus ou moins « déspécialiser » son activité.
On distingue :
À l’expiration du bail, le locataire commerçant a droit soit au renouvellement immédiat dans les mêmes conditions ; soit au versement d’une indemnité d’éviction versée par le bailleur.
Tous les 9 ans, l’augmentation du loyer peut être supérieure à une simple augmentation triennale. Le loyer doit alors être calculé sur la valeur locative, et ne peut ni dépasser cette valeur ni l’indice du coût de la construction. Ceci permet d’éviter que le propriétaire n’abuse de ce droit pour éviter le renouvellement.
Mais ce plafonnement ne s’applique pas :
En cas de litige sur le plafonnement, il faut s’en remettre à une «commission départementale de conciliation».
Dans certains cas, le locataire peut ne pas avoir droit au renouvellement :
Dans tous les cas, le bailleur doit donner congé suivant les usages locaux, et au moins six mois à l’avance, par acte d’huissier.
Le bailleur peut refuser le renouvellement mais il devra verser au locataire une indemnité d’éviction.
Cette indemnité devra couvrir le montant exacte des avantages que le locataire aurait tiré du renouvellement.
Le renouvellement ou l’indemnité sont financièrement équivalentes pour le locataire. Mais en raison de la difficulté à se mettre d’accord sur cette somme, c’est dans bien des cas le Tribunal de Grande Instance qui la fixe, en regard de deux éléments : Avec cette somme le locataire doit pouvoir se procurer un fonds équivalent. La somme sera donc proportionnelle à la valeur actuelle du fonds, et on y ajoute les frais de déplacement, qui vont du déménagement lui-même aux frais de licenciement du personnel.
Une fois cette somme fixée, le propriétaire a un droit de repentir pendant 15 jours. Passé ce délai, il doit payer le montant demandé. Le locataire peut rester dans les locaux en attente du paiement.
Si le locataire n’a aucun droit réel sur l’immeuble dans lequel il exploite son fonds, sa situation est relativement très stable car l’indemnité d’éviction qui devra lui être versée dès que celui-ci sera lésé limite les possibilités du bailleur.
On reproche au bail commercial :
Mais tout ceci va certainement changer avec l’unification européenne. Pour les baux portants sur des bureaux, l’offre est supérieure à la demande. Le locataire est donc en position de force et n’a plus autant besoin d’être protégé.