INTERVENANT : Patrick DALION, maître de conférences au CNAM, professeur à l'école centrale de Paris, à l'Institut Supérieur de Gestion
INTRODUCTION
La notion de bail commercial, la genèse de la législation sur les baux commerciaux, la présentation des articles L 145-1 à L 145-60 C. com. et physionomie générale, la distinction du droit au bail et du fonds de commerce.
1 ère PARTIE: CHAMP D'APPLICATION DES ARTICLES L 145-1 À L 14560 C. COM.
I - L'OBJET DU CONTRAT
La règle du « n'importe» :
n'importe qui ne peut pas consentir un bail commercial soumis au statut;
on ne peut pas louer à n'importe qui (art. 375.7 Code pénal) ;
on ne peut pas louer n'importe quel local; on ne peut pas louer à n'importe quel usage;
on ne peut pas louer n'importe comment.
Caractère civil ou commercial
II. DOMAINE PRINCIPAL DU BAIL COMMERCIAL
Un bail, un local (définition, caractère principal du local), un fonds de commerce (la destination commerciale, l'exploitation d'un fonds de commerce), une immatriculation (au RCS, au répertoire des métiers).
III. DOMAINE PAR EXTENSION DU BAIL COMMERCIAL
Locaux accessoires: définition du local accessoire, local accessoire et immatriculation.
Terrains nus bâtis: construction, époque des constructions, autorisation du bailleur.
IV. DOMAINE PAR ANALOGIE
V. DOMAINE PAR ADOPTION: L'extension volontaire du statut et ses conséquences
VI. CONSÉQUENCES DE L'APPLICATION DU STATUT ET DE SON CARACTÈRE D'ORDRE PUBLIC
2ème PARTIE: LA DUREE DU CONTRAT ET LA FIN DU CONTRAT
1. DUREE DU CONTRAT
Durée du contrat: faculté de résiliation anticipée du locataire, faculté de résiliation anticipée du bailleur, prolongation ou prorogation.
Durée dérogatoire: conditions, termes du bail dérogatoire.
Immatriculation et appréciation des conditions
II. LE LOYER
Loyer, accessoires, dépôt de garantie, révision triennale, époques, formes, suites et effets de la demande de révision, clause d'échelle mobile: définition et réglementation, choix de l'indice et période de variation, caractère
automatique de la révision
Révision du loyer: conditions, objet de la révision, auteur et formes de la demande de révision, disparition de lîndice, nullité de la clause d'indexation, cumul de l'indexation et la révision légale, cas particulier de la clause-recette.
Résiliation amiable
Résiliation judiciaire et résiliation de plein droit: résiliation judiciaire, la clause de résiliation de plein droit, principes, conditions (mise en demeure par acte d'huissier, persistance de l'infraction pendant plus d'un mois, intervention judiciaire), suspension judiciaire des effets de la clause (conditions de l'octroi des délais, indivisibilité entre délais et suspension), dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds, clause résolutoire et redressement ou liquidation judiciaires, compétences judiciaire.
III. LE DROIT AU RENOUVELLEMENT
Conditions au droit de renouvellement
Conditions de nationalité: personnes physiques et personnes morales.
Conditions de propriété et d'exploitation :
personnes titulaires du droit au renouvellement,
conditions tenant à la propriété du fonds,
conditions tenant à l'existence et à l'exploitation du fonds,
changement d'activité,
déspécialisation plénière,
motifs légitimes de non exploitation,
la résiliation triennale,
la convention contraire,
la résiliation à tout moment,
faculté de résiliation anticipée du bailleur,
tacite prolongation ou tacite prorogation.
Durée dérogatoire:
conditions du bail dérogatoire lors de l'entrée dans les lieux,
bail unique,
durée terme du contrat dérogatoire,
locations saisonnières.
IV. CESSION ET SOUS-LOCATION
Cession du fonds de commerce, sous-location du fonds de commerce.
V. DESPECIALISATION
VI. FIN DU BAIL
Congé :
congé, objet et modalités du congé,
l'expression du congé,
l'expression de la conséquence du congé,
délai de préavis,
formes et contenu du congé,
motifs, changement de motif,
auteur et destinataire du congé, caractère unilatéral et irrévocable du congé,
cas des baux dont l'échéance est subordonnée à la survenance d'un événement ou baux à périodes,
contenu du congé avec offre de renouvellement.
La demande de renouvellement :
parallélisme entre demande de renouvellement et congé,
